有个大坑，提醒一下

全文字数：2900 阅读时间：6分钟 今年经济形式不太好，很多人生计受到影响，一旦店铺封了，工资断了，工作丢了，生活就会捉襟见肘，特别是每月还要雷打不动还房贷的人。 缺钱的人一多，放贷的就活跃起来了。 最近常有荔枝问装修贷和经营贷的事，多数是接到贷款销售员的电话，告诉他们现在有装修贷/经营贷可以贷，利息低，额度高，可以拿来提前偿还利率更高的房贷，节省利息开支。 装修贷利率3.6%，房贷利率5%-6%，利差那么大，简单操作一下，就能剩下大把利息，不香吗？ 但长期看力哥文章的老荔枝可能会下意识警惕起来，觉得可能没那么简单。 装修贷 先来看装修贷。 装修贷，顾名思义，就是以装修房子为目的的贷款。 很多人光买房就掏空六个钱包，没钱装修，就会找银行申请装修贷。 推销装修贷的话术一般是这样的：您好，我行现在可给您提供低息装修贷，月息3厘，可贷15万，您看需要吗？ 很多人一听“月息3厘”，也就是0.3%，下意识觉得年息就是0.3%X12=3.6%。 心想，这利息也太低了，不是真的吧？ 当你表示怀疑时，销售人员会帮你计算： “假如贷款15万，分5年还款，也就是60期，每期只要还450利息，加上2500本金，每月还2950就行了。” 没错啊，本金15万，每月利息450，算下来的确“月息3厘”，听到这番解释，很多人笑开了花，于是赶紧贷出来，有钱也先还利息更高的房贷，好省点利息。 但是打开房贷计算器，贷款15万，5年还清，哪怕按照二套房贷6%的惩罚性利率计算，每月也只要还2900元，比装修贷还便宜！ 显然，你被套路了。 装修贷套路并不新鲜，本质和银行这些年疯狂安利客户的信用卡分期还款一样。 如果你的还款方式是“先息后本”，每月只还利息，本金直到最后一个月一次性还清，销售的算法才是合理的。 但实际上，你采取的是“等额本息”还款法，每月偿还的既有利息，也有本金。偿还时间越久，你的未偿还本金越少，但银行依然按照最初的全部贷款本金计算利息！ 比如最后一个月，未偿还本金只剩2500，还要还450利息，月利率高达18%！ 先告诉你一个虚假的看起来很低的月息，让你低估真实利率，这是贷款销售最常用的套路，屡试不爽。 因为大多数普通人，缺乏金融知识的专业教育。 那实际利率该怎么算呢？ 实际年利率 =（月费率*12）*2n / （n+1） 代入上面说的案例，实际年利率=（0.3%*12）*24/ 13=6.65%。 不算不知道，一算吓一跳！ 实际年利率，比我们以为的3.6%竟然高了将近一倍！ 一般情况下，你真实承担的利率水平，是贷款销售宣称的近两倍，大差不差。 你想，这年头赚钱那么难，无利不起早，你每天接到那么多陌生骚扰电话，有几个是真心实意关心你的？还不都是用各种话术，拐外抹角要你掏钱吗？ 电话销售也要吃饭，银行也有销售成本，利息如果真那么低，这些销售喝西北风去？ 总之，现在经济不太好，理财收益也越来越低，除非实在囊中羞涩，万不得已，否则别轻易借装修贷。 就算要借，也要货比三家，找到真实利率最低的，底线是装修贷利率不能比你房贷利率还高，那就太郁闷了。 哪怕装修贷真实利率低于房贷，也不建议借装修贷还房贷省利息。 首先，装修贷是规定用途的，只能用来装修房子。 申请时要准备你买房的资料，严格一点的业务员还会去现场看你的房子，贷款下放后，你相当于拿到一张信用卡，但刷卡有商户限定，只能买装修相关的东西，如果你想把钱套出来，得私下找关系，还得花点手续费。 其次，装修贷额度不高，一般也就在十几二十万，也有大额装修贷能贷50万，但一般也需要你拿出更多财力和房产证明，这点钱和动辄几百万的房贷比，节省利息效果有限。 最后，装修贷期限不长，一般最长5年，而房贷能借20-30年，前者对现金流的压力更大。 经营贷 经营贷是个长期存在的贷款产品，为中小企业提供融资支持。 当企业需要资金时，可将法人或股东名下房产抵押获取周转资金，又叫“抵押经营贷”。 因为都有房子做抵押，通常情况，抵押经营贷利率和房贷差不多，4.5%-6%之间。 近两年，受疫情影响，为支持中小企业发展，多地出台了降低经营贷利率，甚至政府直接贴息的优惠政策，不少银行的经营贷利率破天荒降到4%以下，加上贴息，短期甚至可以低至2%。 这个利率，和房贷比起来，非常有吸引力。 于是在某些房产大V的鼓吹下，很多人用这个法子套取低息经营贷，转头就去炒房。 具体做法是，成立一家空壳公司，将个人名下房产用作抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。 但有些人房贷都没还清，无法二次抵押，这时，就会有中介提供高息过桥资金，帮客户周转。 等房贷还清，经营贷下放后，归还过桥资金，购房者再慢慢偿还经营贷。 中介收取服务费，购房者得到低成本贷款，看起来很美好。 且不说这种方法钻了国家政策的空子，而且容易杠杆套杠杆，助推房价泡沫，与房住不炒国策相悖，就从个人角度而言，也风险巨大。 风险一：银行抽贷 国家三令五申，经营贷不能用于买房，一旦银行发现客户利用经营贷资金购房，会马上收回，并将客户拉入黑名单，影响个人征信。 这不是吓唬人，类似的悲剧，这两年屡见不鲜。 张先生3年前按中介要求注册了一家空壳公司，贷了一笔经营贷买房，去年银行严查，发现问题，要求张先生1周内还清200万余额，否则将面临诉讼和强制执行（收房）的风险。 当时中介说得花好稻好，万无一失，如今早不见踪影，张先生只能哑巴吃黄连，自己认栽。 问题是，普通人哪有本事把原本分20年（5年X4个周期）慢慢还的几百万贷款，在短时间内凑齐呢？即使降价急卖房产，也不一定来得及变现。 风险二：短贷长投 房贷一般都是二三十年，虽然中介拍着胸脯跟你保证，经营贷也可以贷这么久，但实际上不可能，尤其是新办的营业执照，一般要先办一笔短期的先息后本的经营贷，到期后再转长期，中间账户上需要“一进一出”，难免要用到过桥。 一笔200万，利率4%，5年期的经营贷，等额本息，每月还3.68万，还款压力非常大，基本都会选先息后本，5年后一次性偿还本金。 这时找中介要过桥贷款，可能日息就要千分之一，过桥几天，就得大出血。 最怕的是，到时万一政策变了，银行收紧房贷门槛，再次审核时，不给你续贷，贷款“只进不出”，那你就等着原地爆炸吧…… 风险三：利率不稳 这两年经济不好，银行在政府要求下，为扶持中小微企业，才给出那么优惠的经营贷利率。 但经济会一直不好吗？疫情会永远结束不了吗？ 一旦经济困难期过去，经营贷的优惠利率大概率就会消失，毕竟是中短期贷款，这笔贷款生意结束后，再要循环贷，利率也要那时候再定。 这道理和前几年银行5年期存款利率还有5%、6%，等5年到期后，你再要续存，利率就只有3%、3.5%，你一点没办法。 但房贷不一样，一签就是20-30年，约定好的利率不会变（在LPR基数上加或减多少个基点），就不存在这种风险， 问题四：费用繁多 中介那么热衷推销经营贷，因为整个流程，有不少油水可以赚。 对普通人来说，代理注册公司，上手就是几千块注册费，公司得像真的一样，还得有财务做账年审啥的，一年又是最少几千块，还有中间的过桥贷，也是一笔额外支出。 你说这公司开在那里，就是个吞金无底洞啊。中介会安慰你说，没事，一年后把公司注销，就没成本也没风险了。 可注销之后，如果银行发现经营异常要抽贷，你不又傻眼了吗？ 总之，如果你本身就是自己做生意，有资金需要，现在低利率的经营贷的确是很不错的融资选择。