房地产市场“供过于求”地产重磅：“以购代建”将全面铺开

6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议（以下简称视频会议）。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 东方金诚首席宏观分析师王青认为，这次视频会议的召开，意味着继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国常会对房地产政策作出部署安排后，行业支持政策在加快推进。特别是结合近期央行召开的保障性住房再贷款工作推进会来看，下一步收购存量商品房用作保障房将在全国铺开，全面发力。 目前，多地正积极开展行动，地方“下场收房”动作不断。 福建福州江滨楼盘。（图片由CNSPHOTO提供） “以购代建”城市范围扩大 5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 在视频会议上，住建部进一步扩大了收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的城市范围：推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 “‘以购代建’能够增加住房供应，通过收购已建成的存量商品房作为保障性住房，可以直接增加保障性住房的供应量，满足中低收入群体的住房需求。此外，在一些地区，商品房存量较大，通过政府收购可以减少市场上的存量房，有助于稳定房价，避免市场出现过度波动。”中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对中国商报记者表示。 业内人士普遍认为，相比新建保障房，政府收储模式周期较短，有利于缓解房企流动性风险，促进住房资源合理高效利用。 易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，“以购代建”模式是在落实“消化存量房产”和“优化增量住房”的过程中，创新性地为保交房工作提供新的支持。其与传统的融资协调机制相比，已经从输血机制转变为造血机制。房地产企业通过资产盘活，将为其资金到位提供更多渠道和方式，更好推进保交房工作的开展。 “以购代建”多点开花 近期，全国多地快速响应“以购代建”，地方“下场收房”动作不断。 比如，杭州市临安区明确，要收购一批商品房用作公租房，并提出要满足整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等条件。 此外，苏州市也出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，明确坚持“以购代建”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。 再比如广东省惠州市发布的《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》明确，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在惠州市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。需满足资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明、单套面积在120平方米以下、房源权属清晰可交易、房源所属项目周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比，其中将优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等条件。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一些城市动作很快，借鉴意义较大。预计未来政府常态化的公租房、安置房筹建，可能会更多转向存量盘活。 金融支持力度或将加大 在目前已出台“以购代建”相关政策的城市中，多数城市公告中对房源基本条件提出要求，如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，也有部分城市明确了一些特色化要求，如房源需满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。 不过，需要注意的是，多数城市未明确具体定价规则。 其中，少数城市明确按照周边房源进行定价。惠州市提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”。对于收购价格，杭州市临安区也在公告中明确，主要以周边二手房实际成交价为参考来评估。以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。 此外，广州市增城区政府前不久发布“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。公告明确，收购价格原则上为“土地成本+建安成本”。 此次视频会议强调，各市县要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。 5月17日，中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。 6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，要求按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。 王青认为，本次视频会议和近日召开的保障性住房再贷款工作推进会，可以在很大程度上缓解各方对地方政府财力紧张、大规模收购存量商品房困难较大的顾虑。接下来，在各地加快建立专项工作机制、启动收购行动的同时，央行3000亿元定向政策支持工具有可能增加额度、降低利率，中央和各级财政也可能通过提供贴息和担保等方式，加大政策支持力度。（记者 王彤旭）