房地产市场“供过于求”遵循房地产发展规律 构建新发展模式

去年召开的中央经济工作会议要求“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，这对房地产行业遵循发展规律、适应我国人口与经济社会发展新形势的变化具有重要意义。刚闭幕的全国住房城乡建设工作会议指出，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。贯彻落实会议精神，加快构建新发展模式，需要遵循房地产发展的规律。 房地产供给的发展过程存在着如下现象：房地产投资占GDP比重从上升到下降、房地产投资绝对值从快速上升到缓慢上升再到逐步下降，新房供给在总量占比逐渐下降，存量房供给在总量占比逐渐上升。房地产行业发展规律是从第二产业转向第三产业为主，从生产产品为主转向提供服务为主，房地产开发业务将下降，租赁、经纪、物业服务和资产管理业务上升；房地产企业运营模式从增量生产转向存量服务为主；房地产企业结构与行为表现为优胜劣汰，竞争更加激烈与创新加剧；房地产企业绩效是与风险相关的利润平均化，回归到平均利润。 在总量供求平衡之后，房地产价格波动更加频繁。目前我国房地产市场达到了供求基本平衡，存在结构性短缺和过剩，前者如高品质的房屋和服务短缺，后者如老旧过时的房屋和人口大量流出城市的房屋过剩。随着供求平衡，房价上涨的速度会变慢。在一些人口大量涌入的核心城市和都市圈、在一些人口大量减少和严重供大于求的城市，房价的情况大不相同。房价除了受到供求关系的影响以外，还受到了宏观经济、财政金融政策的影响，波动会更加频繁，因此需要防范和化解房地产市场风险。 要遵循发展规律构建房地产新发展模式。一是推动有效市场和有为政府更好地结合，建立“人地房钱”联动机制。通过新建住房的有效供给来释放住房租赁需求、保障性住房需求和改善性住房需求，防范和化解房地产市场风险。2020年发达国家其住户住房租赁比例一般在30%~40%，而我国城镇家庭租赁住房占比为21%。参照国际经验，随着我国城镇化的继续推进，我国租赁住房的城镇家庭占总体家庭比例将达到30%~40%，还有很大的上升空间。一些住房和收入困难的中低收入家庭、新市民和青年人在租赁住房方面有些困难，需要加大公共租赁住房、保障性租赁住房的筹集和供应。一些拆迁安置家庭、工薪收入群体有购房的需求，但是购买力不够，需要推动棚改安置房、配售型保障性住房和普通商品住宅让他们“居者有其屋”。一些家庭随着家庭生命周期、住房和工作的变化，有购买更高品质、更大面积住房的改善性需求，需要破除商品房市场不合理的限制因素，更好地发挥市场作用。房地产的使用寿命很长，所有人和使用人还有保留、改造和拆除新建等运营维护和品质提升的需求，需要完善相关制度激励供给和满足有效需求。加强房地产市场风险的识别、监测和化解，做好保交楼工作，稳妥处置房企风险，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，在房地产市场运行过程中避免引发更大的经济和金融风险。 二是需要完善房地产的基础性制度和相关的配套制度。一方面，完善新房的相关制度，明确高品质房屋的标准，加强高品质房屋的供应，进一步消除房地产等内需关键领域的不合理消费限制，按照市场价格租赁、销售和流通，加强预售监管力度和推进现售制度，并完善高品质住房用地的供应和规划、税费减免和金融支持政策。加强配租型和配售型保障性住房的筹集和供应，满足新市民、青年人和工薪收入群体的需要。 另一方面，明确存量房屋的品质维护和提升的标准，明确政府、建筑商和开发商、经纪机构、物业服务企业、房屋租赁企业、产权单位和个人的权利和义务，完善财政支持、房屋保险、物业服务费和住房专项维修资金支持房屋维护和城市更新的长效机制，加强全生命周期的管理，持续实施城市更新行动和乡村建设行动，打造宜居、韧性、智慧城市，建设宜居宜业和美乡村。完善相应的配套制度，加强存量房地产的土地用途变更和规划调整、租赁融资和城市更新融资、租赁的税费减免和合理平衡开发、交易和保有环节的税负等政策支持体系。 作者系中央财经大学管理科学与工程学院教授