房地产市场“供过于求”理性看待统计数据 房地产市场向好发展基础稳固

3月18日，国家统计局公布了我国1~2月份房地产市场基本情况统计数据。多位受访专家表示，应理性综合看待这些数据，目前我国房地产市场正处于一个关键的历史阶段，市场回稳向好空间非常大，随着相关政策措施的落地见效、积蓄的各类能量的释放，必将推进房地产市场平稳健康发展。 房企开发投资降幅收窄 多项政策措施成效初显 国家统计局的数据显示，今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降了9％，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。 “房地产开发投资额呈现低开态势，但总体风险可控。”易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时说，开发投资额同比跌幅有所收窄，意味着去年开发投资萎缩的状态有所遏制，是供给端企稳的积极信号。此外，房企竞争结构持续调整，目前有能力开发投资的企业，基本是更为健康、财务能力更强的企业。在房地产融资协调机制等政策措施的支持下，这些企业开发投资动力有增强的可能。 中指研究院指数研究部研究总监陈文静也认为，随着房地产融资协调机制进程不断加快、企业端资金支持力度持续加大，相关项目建设也有望持续推进，叠加多地“三大工程”建设加速，均会为房地产开发投资提供一定支撑。 “房地产投资下降幅度有所收缩，反映出各地推进建立城市房地产融资协调机制、‘一城一策’等成效正在显现。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬向记者表示，随着资金保障的到位和优质土地供给的增加，企业开工意愿会进一步增强，房地产开发投资有望继续修复。 多因素导致新房销售暂时下降 优化购房政策提振市场信心 国家统计局的数据显示，1~2月份，全国新建商品房销售面积同比下降20.5％，销售额下降了29.3％。 严跃进认为，数据有所下滑是正常的，因为去年1~2月份的基数比较高，所以会出现今年这样的降幅数据。而从实际情况来看，购房交易市场已经出现企稳态势。 虞晓芬对此分析称，去年一季度疫情放开后被压抑的购房需求集中爆发、相对高基数以及新上市楼盘数量又相对减少，加之市场进一步分化，多地出现了创新型高品质改善性楼盘热销，而量大面广传统型、刚需型住房产品降幅较大，导致工薪阶层购房能力与购房信心不足，这也是商品房销售面积出现负增长且降幅有所扩大的原因。 陈文静也认为，新房销售同比下降的原因在于，一是受疫情期间积压的购房需求集中释放带动，去年年初新房销售持续保持较大规模，1~2月新房销售面积处于历史高位。二是今年春节假期较长，人们忙着过年出游，在一定程度上也影响了购买住房的节奏。 她介绍说，根据中指研究院的数据，今年1~2月，重点25城二手住宅成交面积同比下降13.1%，降幅明显低于新房，二手房市场保持一定活跃度。由此可见，购房需求仍在稳步释放，而二手房交易保持活跃，未来有望为新房市场提供更多置换改善需求。 在陈文静看来，当前各地房地产融资协调机制加快建立，不少项目的资金正在落实，有望进一步修复企业和居民端市场预期；3月以来核心城市政策效果持续显现，多个城市二手房周度成交已达去年下半年以来高位，新房市场销售规模亦在温和回升。近期杭州全面取消二手房限购政策，进一步提振了市场信心。短期来看，各地需求端政策有望继续优化调整，预计核心城市房地产市场活跃度将进一步提升，部分城市“小阳春”行情仍有预期。 着力解决资金难题 有力激活住房需求 国家统计局的数据显示，1~2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%。 “这说明，后续要进一步解决资金问题。”严跃进说，房地产的核心问题是资金问题，各地在融资协调机制的推进过程中，要进一步增加效率，积极改善房企资金的到位情况。他分析认为，今年3月各地售楼处反馈的情况是，周末看房量在增加，同时一些城市二手房交易积极性也在增加，鉴于这些现象，资金也会进入到改善盘，有助于改善房企资金状况。 陈文静表示，今年以来，我国宏观经济实现良好开局，消费、出口均实现较好增长。今年的《政府工作报告》将2024年GDP增长目标设定在5%左右。就房地产而言，这意味着会有更多有力政策不断跟进，财政、货币政策将会持续发力，多部门协同推进，必将为房地产市场平稳发展提供更大的动能。 对于未来房地产市场走势，虞晓芬认为，从供给侧，仍需要进一步加强对需求研究，精准供地、精准产品定位，加大新技术应用，加强项目全生命周期管理，加快基础设施和配套设施建设，以好产品、好小区、好社区引领和创造需求，金融、住房城乡建设部门应加快全面落实房地产融资协调机制，确保项目按时保质交付；从需求侧，可进一步降低首次购房家庭的成本等，满足人民群众更舒适的居住需求。 “加快构建房地产发展新模式，必须加快房地产企业开发运营模式的转型。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，提高自有资本占比和资金链抗压性，不盲目扩张，保持适度开发规模，用心做精品好房子开发，在局部区域精耕细作，开发与经营等多种业态并重，这应该成为房地产企业的明智选择。 中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，即适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。相信随着这些政策措施的落实，房地产市场一定会迎来平稳健康和高质量发展的新局面。